Inmobiliario
Conocemos la frustración e impotencia que provoca el impago de un alquiler, a lo que se añade las dificultades económicas que provoca.
DESAHUCIO.
Es el aviso de terminación de ciertos contratos de renovación sucesiva, como lo es el contrato de arrendamiento y la puesta a disposición de su propietario.
Para que se pueda realizar el desahucio de un piso o un local arrendado, es necesario que se haga mediante un procedimiento judicial, para que el Juez autorice a que el propietario recupere la posesión de lo que es suyo, pero al estar arrendado a un inquilino, el propietario tenía restringida su posesión.
El procedimiento de desahucio precisa de la intervención de abogado y procurador y se sustancia por las reglas del juicio verbal civil, siendo de destacar el carácter sumario (rapidísimo) que la Ley en vigor, pone a disposición de los propietarios, para fomentar el alquiler y que en caso de que se den los supuestos de desahucio, el propietario pueda recuperar el piso o local arrendado, en el menor espacio de tiempo.
El desahucio se lleva a cabo por decisión “exclusivamente” judicial y una vez acordado se convoca al propietario, un funcionario designado por el propio Juzgado y un cerrajero, con el fin de levantar acta del cambio de cerraduras y entregar la posesión al propietario.
De ahí que haya surgido la denominación de Desahucio Express. Esto se produjo en noviembre del 2009, cuando entró en vigor lo que se denomina el Desahucio Express, que es una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil. La nueva Ley se crea con el objetivo de promover el alquiler en un contexto de crisis inmobiliaria creando mecanismos más rápidos y efectivos en caso de morosidad o impago del alquiler del inmueble. Las ventajas que otorga el Desahucio son:
• El tiempo de espera desde que el casero hace el requerimiento fehaciente de pago al inquilino, hasta la presentación de la demanda baja de dos meses a uno.
• El casero puede incluir en su demanda de desahucio por falta de pago o expiración de contrato su compromiso a perdonar toda o parte de la deuda y costas a cambio del desalojo voluntario. El plazo mínimo que se puede dar para que abandone la vivienda desde la notificación de la demanda es de 15 días, antes era un mes
• Se facilita la notificación de la demanda. Si no se puede entregar al inquilino la demanda de desahucio por impago o expiración de contrato o reclamación de rentas o cantidades debidas, se procederá, sin más trámites, a anunciar la citación en el juzgado.
• La reclamación de rentas o cantidades debidas sigue los trámites del juicio verbal sin tener que unirla a la petición de desahucio.
• La sentencia de desahucio por impago o expiración de contrato fijará la fecha del lanzamiento y será suficiente para desalojar en el día y hora señalados en la sentencia o en la fecha fijada en la citación al demandado. Antes había que poner una demanda ejecutiva para hacerlo efectivo.
• Antes el casero sólo podía reclamar el piso antes de cumplir los cinco años de alquiler si lo necesitaba para uso propio, ahora también lo podrá pedir para sus padres, hijos o ex-cónyuge en caso de divorcio o nulidad matrimonial. Debe hacerse constar en el contrato. Esta nueva situación queda recogida en la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, Preámbulo, Artículo 1 y 2 y Disposición Adicional Primera.
DESAHUCIO POR PRECARIO:
Se denomina “Desahucio por precario”, cuando el inquilino o también ocupante, carece de ningún contrato o pacto con el propietario, para poseer el inmueble. Actualmente es bastante frecuente el fenómeno “okupa”, que consiste en meterse en un piso, o local sin ningún acuerdo o autorización del propietario y para poder recuperar el propietario la disposición del local o piso, es necesario el acometer un procedimiento judicial de desahucio por precario, para que judicialmente se invite al poseedor sin ningún título, ni nada que lo justifique, a que abandone lo poseído por mandato judicial.
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